세입자 월세 독촉 시 하루에 한 번 전화·문자하면 정말 문제될까?

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"독촉하다가 오히려 스토킹 혐의로 뒤집어지는 건 아닌지..."

월세 미납 세입자를 상대로 "매일 한 통씩" 전화나 문자를 보내는 행위는 겉보기엔 당연한 권리 행사처럼 느껴집니다. 하지만 최근 강화된 스토킹처벌법과 개인정보 보호법을 고려하면, 의도치 않게 법적 리스크를 부를 수 있습니다. 실제로 2023년 서울 가정법원 판례에서는 임대인이 세입자에게 하루 평균 2회 이상 연락한 사건에서 "피해자에게 불안감을 유발했다"는 이유로 벌금형을 선고받은 전력이 있죠.

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▶ 월세 독촉 vs. 스토킹, 그 **경계선은 어디인가?

1. "정당한 권리 행사"로 인정받으려면?

• 법원 판단 기준은 "상대방에게 공포심이나 불안감을 줬는가"입니다.
  • 예: "월세 내지 않으면 가족에게 연락하겠다" → 협박으로 간주
  • 예: "법적 조치 취할 것" → 경고로 인정 (단, 실제 소송 절차 진행 필요)
• 횟수보다는 내용이 중요하지만, 일주일 이상 매일 연락하면 스토킹 소지↑

2. 절대 하지 말아야 할 행동 3가지

• ① 새벽·심야 시간대 통화: 명백한 생활방해로 간주
• ② SNS·지인 연락처 활용: 개인정보 오남용 → 민·형사상 책임
• ③ 욕설·위협적 표현: 강요죄 (형법 제324조) 적용 가능

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▶ "안전하게" 독촉하는 법

1. 서면 통지가 최선

• 문자·카카오톡보다 이메일이나 내용증명을 활용하세요.
  • 증거력 ↑ + 객관적 사실만 기록 가능
  • 예시:

"2024년 7월 1일자로 3개월 체납된 월세 ○○○만 원을 7월 10일까지 입금해 주시기 바랍니다.
미입금 시 임대차계약 해지 및 명도소송을 진행할 수 있음을 알려드립니다."

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2. 주기적 독촉 vs. 일상적 괴롭힘

• 주 2회 이하로 제한하고, 같은 수단 반복 사용을 피하세요.
  • 월요일: 문자 → 수요일: 전화 → 금요일: 이메일 (⭕)
  • 매일 아침 9시 문자 + 오후 3시 전화 (❌)

3. 공인중개사·법률가 개입

• 제3자 매개하면 감정적 대립 ↓
• 체납 2개월차부터 전문가 상담을 권고하는 판례多

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▶ "이런 경우 바로 고발하세요"

세입자가 다음 중 하나라도 해당되면 즉시 경찰 신고 또는 소액사건법원에 청구:

1. 3개월 이상 월세 체납
2. 연락 두절 + 부동산 무단 점유
3. 시설 훼손 또는 타인 전입 사실 확인

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▶ Q&A: 독촉 과정에서 흔히 묻는 질문

Q. "세입자가 문자를 차단했는데, 현관에 독촉장 붙여도 되나요?"
→ 공동현관 게시는 가능하지만, 세입자 집 현관·문에 부착하면 주거침해로 고발당할 수 있습니다.

Q. "체납금을 깎아주면 법적 효력이 있나요?"
→ 합의서 없이 구두 약속하면 추후 증거 불리. 반드시 서면 계약하고 중개사 연장 필수!

Q. "세입자가 월세 대신 물품으로 갈겠다고 하는데?"
→ 현물 변제는 임대인 동의 없이 무효. 계약서에 명시되지 않은 이상 거절 권리 있습니다.

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만약의 상황을 대비해 오늘부터 해야 할 일

1. 임대차계약서 재확인: 체납 시 조치 항목 유무 점검
2. 체납 내역 증거 수집: 통장 사본, 문자 기록 스크린샷
3. 법률상담 신청: 대한법률구조공단(☎132) 무료 상담 이용

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"독촉도 기술입니다"
세입자의 생활 안정과 임대인의 재산권 보호 사이에서 균형을 잡으려면 冷靜함이 필요합니다.
과도한 감정 개입보다 법률 절차를 믿어보세요. 당신의 권리, 반드시 지켜집니다.