상가 공용수익과 하자보수, 임대인과 임차인의 권리와 의무는?

상가 임대차에서 공용수익과 하자보수는 임대인과 임차인의 중요한 이슈입니다. 공용수익은 상가 건물의 공용부분에서 발생하는 수익으로, 임대인과 임차인이 어떻게 분배하고, 관리비와 세금은 어떻게 부담하는지 알아보겠습니다. 하자보수는 상가 건물의 하자로 인해 발생하는 수리비용으로, 임대인과 임차인이 각각 어떤 책임을 지고, 비용상환청구권은 어떻게 행사할 수 있는지 알아보겠습니다.

상가 공용수익과 하자보수 이슈 대응하기

 

상가 임대차에서 공용수익과 하자보수는 임대인과 임차인의 중요한 이슈입니다. 공용수익은 상가 건물의 공용부분에서 발생하는 수익으로, 예를 들면 주차장, 광고판, 옥상 등이 있습니다. 하자보수는 상가 건물의 하자로 인해 발생하는 수리비용으로, 예를 들면 보일러, 누수, 균열, 화장실 등이 있습니다. 공용수익과 하자보수에 대해 임대인과 임차인의 권리와 의무를 알아보겠습니다.

공용수익은 상가 건물의 공용부분에서 발생하는 수익으로, 임대인과 임차인이 어떻게 분배하고, 관리비와 세금은 어떻게 부담하는지에 대해 법률에 명확한 규정이 없습니다. 따라서 임대차 계약서에 특약으로 명시하는 것이 좋습니다.

일반적으로 공용수익은 임대인이 전액 받거나, 임차인과 일정 비율로 나누는 방식이 있습니다. 임대인이 전액 받는 경우에는 임차인에게 임대료를 할인하거나, 공용부분의 관리비를 면제하거나, 하자보수를 적극적으로 수행하는 등의 혜택을 제공할 수 있습니다.

임차인과 나누는 경우에는 공용수익의 발생원인과 정도, 임차인의 기여도, 임대료의 적정성 등을 고려하여 합리적인 비율을 정할 수 있습니다. 공용수익에 대한 관리비와 세금은 공용수익을 받는 자가 부담하는 것이 원칙입니다.

관리비는 공용부분의 청소, 보수, 유지, 관리 등에 소요되는 비용으로, 공용수익의 일정 비율을 산정하는 방법이 있습니다. 세금은 공용수익이 소득으로 인정되므로, 소득세와 주민세를 납부해야 합니다. 소득세는 공용수익의 14%이고, 주민세는 소득세의 10%입니다.

하자보수는 상가 건물의 하자로 인해 발생하는 수리비용으로, 임대인과 임차인이 각각 어떤 책임을 지고, 비용상환청구권은 어떻게 행사할 수 있는지에 대해 민법에 규정이 있습니다.

민법 제623조는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하며 임대인에게 수선의무를 지우고 있습니다. 이에 대응하여 임차인에게는 제634조에서 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다고 규정하여 통지의무를 부여하고 있습니다.

즉, 임대인은 큰 수리, 공사가 필요한 것에 대해 책임을 져야하고, 임차인은 원상회복의 의무가 있으며, 손상이 발생하면 임대인에게 알려야 합니다. 예를 들어, 보일러, 누수, 균열, 화장실 등의 문제는 생활에 필수적인 부분이기 때문에 임대인의 하자보수 책임이 있습니다.

샷시나 유리창이 깨지는 등 손상되는 경우 입주 전에 이미 손상이 있었다면 임대인이 수리해줘야 하지만, 살다가 실수로 파손하게 되면 임차인이 수리해야 합니다. 도배나 페인트칠의 손상 또한 생활 중 생길 수 있는 가벼운 얼룩, 오염 등은 어쩔 수 없지만 심각한 파손이 있는 경우에는 임대인이 임차인에게 원상회복을 요구할 수 있습니다.

임대인의 수선의무는 임대차 계약 시, 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 즉, '유지 관리는 세입자 부담으로 한다'라는 특약 사항을 넣은 경우입니다.

민법 제623조의 임대인의 수선 의무는 임의규정이므로 임대인과 임차인 간의 계약이 우선할 수 있습니다. 그러나 아무리 특약을 하였다 하더라도 모든 수선 의무를 임차인의 부담으로 할 수는 없습니다. 특약에 의한 임차인의 수선 의무는 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모에 한정되는 것이므로 큰 규모의 수선이라면 이러한 특약에도 불구하고 임대인이 그 수선 의무를 부담해야 합니다.

임차인의 비용상환청구권은 민법에서 인정하고 있는데요. 이 비용상환청구권에는 필요비와 유익비 청구권이 있습니다.

'필요비'란 임대차 기간 중 임차물건의 보존을 위해 지출한 비용입니다. 전기, 수도, 냉난방 시설 등을 고치려고 임차인이 비용을 썼다면 그 즉시 임대인에게 청구할 수 있습니다.

'유익비'란 임차물건의 본질을 바꾸지 않으면서 가치를 증대하기 위해 지출한 비용입니다. 상가건물을 빌린 임차인이 건물에 엘리베이터를 설치하거나 아파트 샷시를 교체하거나 확장공사를 하는 등을 말합니다. 생활에 필수적이지 않지만 이를 통해 물건의 가치가 증대될 수 있는데요. 참고로 내부 인테리어는 임차인의 선택이므로 객관적인 물건 가치 증대라고 보지 않습니다. 따라서 유익비로 청구할 수 없습니다.