📌 월세 보증금을 돌려받지 못할 위험, 정말 있을까요?

집을 구하러 다니던 중 마음에 드는 집을 찾았지만, 중개인의 한마디에 발걸음이 주춤해집니다. "보증금 보장이 안 된다"는 말에 머릿속이 복잡해지죠. 전입신고와 확정일자를 받아도 보증금을 못 받을 수 있다니, 도대체 어떤 상황일까요?

🔥 "전입신고 가능 ≠ 보증금 안전"이라는 오해

중개인이 강조한 "전입신고는 되지만 보증금 보장이 안 된다"는 말은, 선순위 채권자가 존재할 가능성을 암시합니다. 예를 들어 임대인이 집을 담보로 대출을 받은 경우, 경매 시 은행이 먼저 돈을 받고 남은 금액에서만 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 특히 새 건물의 경우 건축자금 대출이 있을 확률이 높아 더 위험할 수 있죠.

"보증금이 낮게 설정된 이유가 여기에 있었네요!"
중개인이 보증금을 낮게 책정한 것은 선순위 채무 규모를 고려한 것일 수 있습니다. 만약 건물에 2억 원의 대출이 있고 보증금이 5천만 원이라면, 경매 시 집값이 2억 원이라면 임차인은 한 푼도 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

⚠️ 경매 시 보증금 보호의 핵심 조건

1. 확정일자 필수: 임대차계약서에 확정일자가 있어야만 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 전입신고만으로는 부족합니다.
2. 선순위 채권 확인: 등기부등본에서 근저당권 설정 금액을 꼭 확인하세요. 보증금이 이 금액보다 적어야 안전합니다.
3. 실제 집값 평가: 경매 시장가가 선순위 채무와 보증금을 합친 금액보다 높아야 합니다.

"1층에 사무실이 있다면 추가 주의!"
상업시설이 있는 복합건물은 대출 규모가 클 가능성이 높습니다. 임대인이 상가 부분에 대한 대출까지 함께 받았다면, 임차인의 보증금 순위가 더 밀릴 수 있습니다.

🛑 계약 전 반드시 해야 할 3가지

• 등기부등본 요청: 중개인이나 임대인에게 등기부등본을 보여달라고 요청하세요. 근저당권 설정 내역을 꼼꼼히 확인합니다.
• 확정일자 즉시 발급: 계약 당일 바로 동사무소에 가서 확정일자를 받아두세요. 온라인 신청도 가능하지만, 직접 방문이 더 안전합니다.
• 중개인에게 구체적 이유 질문: "왜 보증금 보장이 안 되나요?"라고 직접 물어보세요. 저당권 여부, 임대인 신용상태 등을 명확히 알아야 합니다.

"중개인이 대답을 흐리면 Red Flag입니다!"
모호한 설명을 할 경우 다른 중개사를 통해 정보를 교차 확인하세요. 임차인의 권리를 보호하기 위해 중개사는 법적으로 위험 요소를 설명할 의무가 있습니다.

💡 만약 계약을 맺었다면?

1. 보증금 대비 선순위 채무 계산: (집 예상 경매가) - (선순위 채무) ≥ (보증금)인지 확인합니다.
2. 임대인 신용조회: 임대인의 신용등급과 채무이행 이력을 조회해 보증금 상환 가능성을 가늠해보세요.
3. 법적 조치 준비: 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 즉시 가압류 신청을 고려해야 합니다.

❗ "이 집이 정말 위험한지 확인하는 방법"

등기부등본의 '근저당권' 항목을 집중적으로 보세요. 설정 금액이 보증금보다 훨씬 크다면 위험합니다. 또한 임대인의 다른 재산 유무도 중요합니다. 만약 임대인에게 이 집 외에 다른 재산이 없다면, 보증금을 돌려받을 다른 방법이 없을 수 있습니다.

✨ 차선책: 보증금 보호를 위한 대안

• 보증보험 가입: 월세보증금보증보험이나 주택임대차보증보험에 가입해 위험을 분산할 수 있습니다.
• 제3자 보증 요구: 임대인 대신 신용이 좋은 제3자(예: 임대인의 지인)에게 보증을 서달라고 요청합니다.
• 단기 계약 권유: 1년 단위 계약으로 보증금을 분할해 위험을 줄일 수 있습니다. 하지만 임대인이 동의할지 여부는 불확실합니다.

🌟 결론: 찝찝하면 피하라!

부동산 계약은 "꼭 이 집이어야 한다"는 집착보다 "안전한지"가 더 중요합니다. 중개인이 특별히 보증금 위험을 강조했다면, 그 집에는 일반적이지 않은 문제가 있을 수 있습니다. 머리로 이해가 돼도 마음이 불편하다면 과감히 다른 집을 찾는 것이 현명한 선택입니다. 한 번의 잘못된 결정이 평생의 후회로 이어질 수 있기 때문이죠.