주택담보대출 후 개인회생을 하면 정말 집을 잃게 될까?

최근 가계부채 문제가 심각해지면서 개인회생을 고민하는 이들이 늘고 있습니다. 특히 주택담보대출을 받은 뒤 경제적 어려움에 직면하면, "과연 내 집을 지킬 수 있을까?"라는 불안감이 커집니다. 실제로 한 통계에 따르면, 개인회생 신청자 중 약 30%가 주택을 담보로 한 대출을 보유한 상태에서 절차를 진행하는 것으로 나타났습니다. 이처럼 주택과 대출이 얽힌 상황에서 개인회생을 결정한다면 어떤 점을 주의해야 할까요?

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1. "별제권"이란 무엇인가? 주택담보대출 유지의 핵심

개인회생을 신청하면 모든 채권자는 변제계획안에 따라 일정 비율로 돈을 받게 됩니다. 하지만 주택담보대출은 예외입니다. 담보권이 설정된 채권은 별제권으로 분류되어 변제계획에서 제외됩니다. 즉, 기존 대출 계약대로 이자와 원금을 계속 상환해야 합니다.

여기서 오해가 생깁니다. "개인회생을 하면 대출이 취소되거나 집을 팔아야 하나?"라는 생각이죠. 그러나 담보대출은 별제권 채권으로 처리되기 때문에, 대출 계약 자체는 유지됩니다. 다만, 대출금 상환이 중단되면 채권자는 담보권을 실행해 경매를 청구할 수 있습니다.

"개인회생 = 집 잃는다"는 말은 절대적이지 않습니다. 대출 상환만 계속하면 집을 지킬 수 있어요."

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2. 월세 vs 매매, 어떤 선택이 더 현명할까?

질문자분은 현재 월세 70만 원 부담을 줄이기 위해 매매를 통한 디딤돌 대출을 고려 중입니다. 디딤돌 대출은 저소득층의 주거 안정을 위해 이자 부담을 낮춘 제도로, 월 상환액이 적게 나오는 것이 장점입니다. 하지만 여기서 중요한 것은 개인회생 신청 시 재산 평가입니다.

• 월세 주택: 월세 보증금 5,000만 원은 재산으로 평가됩니다. 다만, 생계필수재산으로 인정받으면 2,500만 원까지 공제 가능합니다.
• 매매 주택: 집을 구입하면 부동산 가액(1억 5,000만 원)이 재산에 포함됩니다. 담보대출금을 차감한 순자산가치가 생계필수재산 한도(2,500만 원)를 초과하면 추가 변제 의무가 발생할 수 있습니다.

예를 들어, 집을 1억 5,000만 원에 매입하고 1억 원 대출을 받았다면 순자산가치는 5,000만 원입니다. 이 경우 2,500만 원을 공제하면 2,500만 원이 재산으로 잡혀 변제계획에 반영됩니다. 반면 월세 보증금 5,000만 원은 2,500만 원 공제 후 남은 2,500만 원이 재산 평가 대상이 되므로, 두 경우의 재산액은 동일합니다.

"월세든 매매든 재산 평가액은 비슷합니다. 단, 매매 시 대출금 상환을 꾸준히 해야 하는 리스크가 추가될 뿐이죠."

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3. 재산 계산 시 "면제액 2,500만 원"의 함정

개인회생에서는 생계필수재산으로 2,500만 원까지 공제됩니다. 이 금액은 주거비, 생활용품, 직업훈련비 등으로 한정됩니다. 문제는 주택 구입 자금이 여기에 포함되는지입니다.

법원은 일반적으로 "주택 자체"가 아닌 "주거 안정을 위한 비용"을 생계필수재산으로 봅니다. 예를 들어 월세 보증금은 주거비로 인정되지만, 매매를 통해 구입한 집의 가치는 재산으로 평가됩니다. 다만, "최저생계비"를 고려해 변제계획안을 조정할 수 있습니다. 즉, 집 유지 비용(관리비, 대출 이자 등)을 생계비로 인정받으면 월 상환액을 줄일 여지가 있습니다.

"면제액 2,500만 원은 '현금'이 아니라 '생계필수품의 가치'입니다. 주택 구입 자금은 해당되지 않아요."

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4. 개인회생 후 주택 유지 가능성, 판례는 어떻게 될까?

2022년 서울회생법원 판례를 보면, 채무자가 2억 원 주택담보대출을 받은 뒤 개인회생을 신청한 사례가 있습니다. 법원은 "대출 상환이 계속되고 채무자가 생계비를 감당할 수 있다면 주택 유지를 허용한다"고 판시했습니다. 즉, 대출 연체 없이 꾸준히 상환한다면 집을 잃지 않을 수 있습니다.

반면 다른 사례에서는 채무자가 대출 상환을 중단하자 법원이 담보권 실행을 승인했습니다. 핵심은 "상환 능력 증명"입니다. 변제계획안에 월 대출 상환액을 명시하고, 수입 대비 지출이 균형을 이룬다면 주택 유지가 가능합니다.

"대출 상환만 잘하면 됩니다. 하지만 수입이 불안정하다면 월세가 더 안전할 수 있어요."

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5. 결론: 월세 vs 매매, 나에게 맞는 선택은?

• 매매를 선택한다면: 디딤돌 대출로 월 상환액은 줄일 수 있지만, 장기적인 대출 상환 의무가 생깁니다. 수입이 안정적이고 대출 이자를 꾸준히 낼 수 있다면 유리합니다.
• 월세를 선택한다면: 초기 보증금 부담은 있지만, 유동적인 생활이 가능합니다. 다만, 재산 평가액은 매매와 비슷하므로 개인회생 시 변제금액은 큰 차이가 없습니다.

최종 결정은 "수입 안정성"에 달렸습니다. 만약 월 대출 상환액을 감당할 자신이 없다면, 월세로 생활하면서 추가 생계비를 변제계획안에 반영하는 편이 더 현실적입니다.

"집은 삶의 터전이자 동시에 부채의 덫이 될 수 있습니다. 본인의 소득 흐름을 냉철히 분석하세요."

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✍️ 전문가 Tip: 개인회생 시 주택 관련 문제는 복잡합니다. 반드시 회생전문변호사와 상담해 재산 평가·대출 조건 등을 세부적으로 검토해야 합니다. 특히 담보권 실행 가능성은 채권사와의 협상 여지에 따라 달라질 수 있으니, 서둘러 결론 내리지 마시고 전문가의 도움을 받으세요.