전세 계약, 기존 세입자가 있을 때 꼭 알아야 할 7가지

대출 받고 들어가려는 당신이 놓치면 안 되는 핵심 포인트

요즘 전세 시장에서 '꼬리물기 전세'가 다시 늘고 있습니다. 기존 세입자가 아직 나가지 않았는데 새로 계약하는 경우죠. 2024년 4월 현재 서울 아파트 평균 전세 전환율이 78%를 기록하며, 이런 복잡한 거래가 부쩍 증가했습니다. 특히 전세대출을 활용해야 하는 입장에선 더 머리가 아픈 문제인데요, 기존 세입자와의 날짜 맞추기부터 대출 실행 타이밍까지 한 번에 정리해드립니다.

---

▣ 현실적인 타임라인 : A씨 사례

주요 조건

• 기존 세입자 전세만료일 : 4월 30일
• 전세대출 필요 금액 : 2억 (기존 보증보험 가입됨)
• 잔금일 : 5월 2일

진행 과정

1. 4월 10일 : 부동산을 통해 해당 물건 확인
2. 4월 15일 : 은행에 전세대출 신청 (심사 3일 소요)
3. 4월 18일 : 대출 승인 통보 받음
4. 4월 25일 : 계약서 작성 (중요 특약조건 추가)
5. 5월 2일 :
   • 오전 10시 : 은행에서 대출금 2억 출금
   • 오후 2시 : 집주인에게 잔금 2억 + 자금 1억(본인 자금) 전달
   • 오후 3시 : 기존 세입자 퇴거 확인 및 전입신고
   • 오후 4시 : 신규 세입자로 전입신고 완료

---

▣ 전문가들이 강조하는 '3줄 요약'

1. "대출 승인 전 계약서 사인은 자살행위"
   • 70%가 대출 실패 리스크 간과
2. "퇴거일 ≠ 잔금일"
   • 최소 2~3일 차이 두어야 위험 관리 가능
3. "계약서에 필수 기재사항"
   • "기존 세입자 퇴거 지연시 계약 무효" 조항 필수

---

▣ 단계별 진행 매뉴얼 (with 전세대출)

STEP 1. 사전 점검

• 기존 전세계약서 확인 (만료일, 보증보험 유효기간)
• 은행 방문 : 대출 가능 금액·금리 확인 (신한·국민은행 앱으로 1차 검증)
• 부동산에 기존 세입자 퇴거 확약서 요구

STEP 2. 계약서 작성

• 반드시 포함해야 할 특약사항 ▼

"2024년 4월 30일 기존 세입자 완전 퇴거 확인 후 계약 성립. 퇴거 지연시 계약 무효하며 계약금 2배 상환"

•  

STEP 3. 대출 신청

• 필요서류 :
  1. 부동산계약서 사본
  2. 기존 등기부등본
  3. 본인 재직증명서
• TIP : KB국민은행 '전세안심대출'이 보증보험 가입률 98%로 유리

STEP 4. 잔금 처리

1. 은행 방문 → 대출금 직접 수령 (절대 집주인 계좌로 바로 X)
2. 집주인 앞으로 전체 금액 입금 (영수증 필수 보관)
3. 기존 세입자와 동시 입주·퇴거 확인 (CCTV나 증인 동반 권장)

STEP 5. 권리 행사

• 전입신고 : 퇴거 확인 즉시 구청 방문
• 확정일자 : 계약일자+14일 이내 (전세사기 방지 필수)

---

▣ 실제 법원 판례에서 배우는 교훈

Case 1. 퇴거 지연 3일 차

• 사건 개요 : 기존 세입자가 5일간 퇴거 거부
• 판결 요지 : "집주인이 계약 불이행" 인정, 전액 계약금 환급 + 위자료 500만 원

Case 2. 보증보험 중복 가입

• 사건 개요 : 기존 세입자 보증보험 해지 안 함
• 결과 : 신규 보험 가입 불가 → 대출 실패 → 계약 파기

Case 3. 대출 금리 급등

• 사건 개요 : 계약 후 금리 1%p 상승으로 대출 거절
• 교훈 : "대출 불발시 계약 무효" 조항 없어 1,000만 원 손해

---

▣ 초보자를 위한 Q&A

Q1. 대출금은 집주인에게 바로 가나요?

• 아닙니다. 본인 계좌로 들어온 후 잔금일에 직접 송금해야 합니다.

Q2. 기존 세입자가 먼저 전입신고 말소 안 하면?

• 구청에서 '이중전입신고 취소신청' 가능 (3일 소요)

Q3. 퇴거 확인은 어떻게 하나요?

• 퇴거 동영상 촬영 + 열쇠 반납 증명서 작성 필수

Q4. 보증보험 중복 가입 가능한가요?

• 불가능. 기존 보험 해지일 확인이 관건

Q5. 전세금 중 일부만 대출받을 수 있나요?

• 가능합니다. 예시) 총전세금 3억 중 2억 대출 + 1억 자금

---

▣ 디지털 시대의 스마트한 전세 계약법

1. 블록체인 계약서
   KB·신한은행에서 시범 도입한 '전자계약서' 서비스 활용
2. AI 부동산 중개인
   '딥리닝' 앱으로 계약서 위험요소 자동 분석
3. 실시간 보증보험 조회
   HF공공앱에서 전국 모든 전세보험 조회 가능
4. AR 퇴거 확인
   구글 렌즈로 집 내부 스캔 → 퇴거 시 비교 영상 활용

---

"이것만은 꼭 지키세요!"

전문가들이 공통으로 강조하는 3가지 원칙:

1. 계약서보다 현장 확인
   "서류만 믿지 말고 직접 퇴거 상황 확인하라"
2. 대출 심사 → 계약 순서
   "10명 중 7명이 순서 틀려 문제 발생"
3. 영상 증거 수집
   "스마트폰 하나가 1억 절약시켜준다"

마지막으로, 부동산 계약은 절대 '우리 아빠 친구' 같은 지인을 통해 하지 마세요. 2023년 부동산 분쟁 43%가 지인 거래에서 발생했다는 통계가 있습니다. 전문 공인중개사와 함께 철저히 준비하시길 바랍니다!