1주택자 주택 구매 시 꼭 알아야 할 필수 사항 총정리

최근 주택 시장에서 1주택자들의 주택 구매 문의가 늘어나고 있다. 무주택자와 달리 1주택자는 대출 조건부터 세제 혜택까지 고려할 요소가 다르다. 전문가들의 조언을 바탕으로 1주택자 주택 구매 시 핵심 포인트를 정리했다.

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1. 대출 조건 체크: 한도·금리·자격 요건

1주택자의 대출은 무주택자 대비 제한적이다.

• LTV(대출비율): 1금융권 기준 최대 40~60% (지역·주택가격에 따라 상이)
  _예시: 6억 원 주택 구매 시 2.4~3.6억 원 한도_
• DTI(소득대비부채비율): 40% 이내로 제한
• 2금융권 활용: 1금융권 대출이 어려울 경우, 높은 금리(연 4~6%)지만 한도는 최대 70%까지 가능
• 기존 주택 담보 대출 영향: 기존 대출이 있다면 신규 대출 한도 감소

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2. 정부 지원 대출 가능 여부

• 디딤돌 대출:
  • 1주택자도 "주택 교체" 목적일 경우 가능 (예: 소규모→대규모, 노후주택→신규주택)
  • 조건: 소득 8분위 이하, 주택가격 5억 원 이하, 전용면적 85㎡ 미만
  • 금리: 연 2.5~3.8% (2023년 10월 기준)
• 생애최초 대출: 무주택자 전용이므로 1주택자는 불가능

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3. 세금 혜택 비교 분석

1주택자에게 적용되는 주요 세제:

• 취득세:
  • 1주택자 감면 적용 (6억 원 이하 주택: 1.1%→0.5%)
  • 단, 기존 주택 매각 예정 시만 가능
• 양도소득세:
  • 보유기간 2년 이상 시 1주택 한시적 비과세(’23년 말 기준)
  • 단, 9억 원 초과 주택은 과세

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4. 추가 고려사항: DSR 규제 & 주택 유형

• DSR(총부채원리금상환비율):
  • 연소득 대비 총 대출 상환액 40% 이내 제한
  • 예: 연소득 1억 원 → 연간 대출 상환액 4천만 원 이내
• 주택 유형:
  • 재건축·재개발 예정 주택은 추후 분양권 전환 시 세금 부담 발생 가능
  • 투기과열지구·조정지역 지정 여부 확인 필수

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전문가 조언: "1주택자, 전략적 계획 수립이 핵심"

• 기존 주택 처분 조건 대출 활용:
  일부 은행에서는 기존 주택 매각 계약서를 제출할 경우 LTV를 70%까지 허용하는 상품 존재.
• 대환대출 검토:
  기존 주택 담보대출 금리가 높다면 저금리 대출로 전환 후 추가 자금 조달 가능.
• 청약 이력 확인:
  과거 청약 당첨으로 1주택자가 된 경우, 재청약 시 불이익 받지 않도록 혜택 적용 기간 확인.

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5. 최신 정책 변화: ’23년 11월 개정안 주요 내용

• 청년·신혼부부 특별공급 확대:
  1주택자도 자녀 수·혼인 기간에 따라 청약 가점 추가.
• 저신용자 대출 지원:
  신용등급 4등급 이하 1주택자 대상, 보증보험 가입 시 금리 0.5%p 감면.

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1주택자의 주택 구매는 대출·세금·정책을 종합적으로 분석해야 한다. 특히 기존 자산과의 시너지를 고려한 전략이 필수적이다. 금융기관별 상품 비교와 함께 전문가 상담을 병행하는 것이 안전한 계획 수립의 지름길이다.