2000년 이전 돌아가신 아버지 명의의 토지를 처리하려는 첫째 아들의 고민. 지금까지 해당 토지의 제산세를 직접 납부해왔지만, 등기부등본에는 여전히 아버지 이름이 남아 있습니다. 현재 LH에서 거주 중인 상황에서 본인 명의의 자산을 정리하기 위해 형제 중 한 명에게 토지를 넘기고 싶은데, 증여가 가능할지, 아니면 다른 방법이 있을지를 알아보게요.
🧐 증여 vs 상속, 무엇이 다를까?
사실 이 경우 "증여"가 아닌 "상속"으로 접근해야 합니다. 아버지가 돌아가신 시점에서 자동으로 발생하는 법적 절차이기 때문이죠. 증여는 생전에 재산을 무상으로 주는 행위지만, 상속은 사망 후 유족들이 재산을 물려받는 과정입니다. 따라서 아버지 명의의 토지는 상속재산으로 분류되며, 형제 3명과 어머님(존재한다면)이 공동 상속인이 됩니다.
"개인적으로 증여 처리하는 것은 불가능합니다. 반드시 모든 상속인의 동의가 필요해요."
— 세무사 A의 조언
📜 상속등기 절차, 이렇게 진행됩니다
- 상속인 확인
어머님과 삼형제가 모두 상속권자입니다. 만약 어머님도 돌아가셨다면 형제만 해당되죠. - 상속재산협의서 작성
모든 상속인이 "이 토지를 OOO에게 귀속시키기로 합의했다"는 내용의 협의서를 작성합니다. 서명과 함께 인감증명서를 첨부해야 합니다. - 상속등기 신청
협의서를 가지고 관할 등기소를 방문합니다. 이때 상속취득세를 납부해야 하며, 세액은 토지 가액에 따라 달라집니다.
💰 꼭 체크해야 할 세금 포인트
- 상속세 vs 취득세
상속세는 2023년 기준 3억 원 한도에서 비과세되지만, 이를 초과할 경우 최대 50%의 세율이 적용됩니다. 반면 취득세는 토지 가액의 4%(농지 1.8%, 주택 1~3% 등 유형별 차이)입니다. - 납부 시기
상속개시일(아버지 사망일)로부터 6개월 이내에 신고해야 합니다. 다만 질문자의 경우 2000년 상속이 발생했으므로 과소신고 가산세 문제가 발생할 수 있어 전문가와의 상담이 필수입니다.
❗ 주의해야 할 특이 사항
- 장기 미등기 토지의 위험성
23년 동안 등기를 하지 않았다면 소유권 분쟁이나 강제집행 리스크가 있습니다. 특히 해당 토지가 LH 개발구역에 포함될 경우, 보상금 수령 시 문제가 발생할 수 있죠. - 공동상속의 함정
형제 중 한 명에게만 토지를 주려면 나머지 상속인들이 지분 포기각서를 작성해야 합니다. 만약 동의를 얻지 못하면 법정상속분에 따라 지분이 분할됩니다.
✍️ 실제 사례로 보는 해결 방안
비슷한 사례의 B씨는 다음과 같이 처리했습니다:
- 가족 모임에서 상속분할 협의
- 본인 포함 3형제가 공증된 협의서 작성
- 취득세 120만 원 납부 후 등기 완료
- 이후 해당 토지를 동생에게 재증여하며 증여세 3.8% 추가 납부
이 경우 상속→증여의 2단계 절차가 필요했지만, 가족 간 합의가 원활히 이루어져 문제없이 처리됐습니다.
🔍 추가 확인이 필요한 부분
- 유언장 존재 여부
아버지가 유언으로 특정 자녀에게 토지를 남겼다면 협의 없이 유언 집행이 가능합니다. - 어머님의 상속 지분
혼인 관계 중 아버지가 사망했다면 어머님도 상속지분 50%를 가지게 됩니다. 따라서 어머님의 의견이 반드시 반영되어야 합니다.
📌 한 줄 요약
"아버지 명의 토지는 증여가 아닌 상속으로 처리해야 하며, 모든 형제의 동의를 얻은 후 등기소에서 상속등기 절차를 밟아야 합니다."
이 복잡한 과정을 혼자서 해결하기 어렵다면 지역 등기소 방문이나 세무사 상담을 적극 활용해보세요. 가족 간의 오해를 방지하는 길은 명확한 법적 절차를 따르는 것임을 잊지 마십시오.
반응형
댓글